你的朋友圈被20萬(wàn)的房子刷屏了沒(méi)？
最近大渡口某公寓開(kāi)盤(pán)，打出的廣告語(yǔ)是總價(jià)20萬(wàn)買(mǎi)兩房，一時(shí)間討論聲充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大學(xué)城某公寓開(kāi)盤(pán)，18萬(wàn)買(mǎi)公寓引起“排隊(duì)搶房”，讓公寓產(chǎn)品突然就高調(diào)闖入大眾視線。
不止你看不懂，就連身邊大部分朋友都看不懂了，發(fā)出靈魂疑問(wèn)三連：重慶的公寓為什么這么便宜？接下來(lái)公寓市場(chǎng)是不是要起來(lái)了？買(mǎi)公寓收租靠不靠譜？
（朋友圈中介刷屏截圖)）
解惑一：
重慶的公寓為何要靠“低價(jià)促銷(xiāo)”？
前有汽博中心、大學(xué)城公寓瘋狂“甩賣(mài)”，低價(jià)促銷(xiāo)，甚至買(mǎi)公寓送車(chē)，后有大渡口公寓鉅惠火爆來(lái)襲，總價(jià)都是低至十幾、二十來(lái)萬(wàn)。
最近這一段時(shí)間火爆的公寓“搶購(gòu)”，讓人不免對(duì)重慶的公寓市場(chǎng)存疑。
據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近半年重慶公寓市場(chǎng)，30萬(wàn)以?xún)?nèi)的產(chǎn)品成成交主力，最高占到51%，另外30-40萬(wàn)、40-50萬(wàn)……100萬(wàn)以上，以此類(lèi)推的6個(gè)總價(jià)段，公寓少量占比。
（圖源：貝殼重慶研究院）
對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)公寓的心態(tài)，某位購(gòu)買(mǎi)了大渡口公寓的業(yè)主所說(shuō)具有一定代表性：“30萬(wàn)以?xún)?nèi)的可以考慮買(mǎi)，占用現(xiàn)金不多，打折促銷(xiāo)更能提起點(diǎn)興趣，但是超過(guò)30萬(wàn)的，我不會(huì)考慮下手。”
反觀北上廣深杭，據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算，目前上海可租房源超300萬(wàn)套，其中，集中式公寓約10萬(wàn)間，分散式公寓約32萬(wàn)間，租賃市場(chǎng)龐大。
在深圳，公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了2018年7月的“深四條”公寓只租不售，到2019年12月的取消商務(wù)公寓只租不售，再到2020年7月31日的不再審批商務(wù)公寓及土地供應(yīng)，市場(chǎng)依然活躍。
究其原因，一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要跟這些城市龐大的租賃需求有關(guān)系。比如上海，據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，上海常住非戶(hù)籍人口超977萬(wàn)人，租賃人口規(guī)模達(dá)874.6萬(wàn)人，而可租房源與當(dāng)前的需求還有一定差距。又如深圳，一直都是人多地少，住宅長(zhǎng)期供不應(yīng)求，住宅不夠的剩下只能靠公寓來(lái)補(bǔ)充供給，由此形成了公寓市場(chǎng)的行情。
再看杭州，公寓行情好，除了供需關(guān)系影響，再加上今年8月5日出臺(tái)的住宅限購(gòu)新政，從而導(dǎo)致40年產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)公寓價(jià)格上漲。（新政要求對(duì)落戶(hù)未滿5年戶(hù)籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。非杭州市戶(hù)籍家庭，從之前的社保2年調(diào)整為在購(gòu)房之日前4年起已在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心成交均價(jià)9.25萬(wàn)元/平方米，部分公寓產(chǎn)品價(jià)格甚至超過(guò)住宅售價(jià)。
那么，重慶的公寓市場(chǎng)為什么不像北上廣深杭的公寓市場(chǎng)那樣有行情，要靠低價(jià)促銷(xiāo)才能有存在感，答案也呼之欲出。
重慶智安信實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)肖磊認(rèn)為，關(guān)鍵就是在于重慶公寓市場(chǎng)供應(yīng)量太大，可以說(shuō)嚴(yán)重飽和。
“重慶很多開(kāi)發(fā)用地，政府都會(huì)要求拿地房企配建一定占比的商業(yè)體量，所以重慶的集中商業(yè)、社區(qū)底商其實(shí)是嚴(yán)重過(guò)剩的，不好賣(mài)、賣(mài)不起價(jià)的比比皆是。市場(chǎng)常常會(huì)出現(xiàn)上面的住宅賣(mài)2萬(wàn)多一平，下面的底商賣(mài)3、4千一平的情況。”肖磊解釋說(shuō)，很多房企受三道紅線限制，資金壓力非常大。但拿地指標(biāo)又有大量的商業(yè)規(guī)劃，而商業(yè)本身的銷(xiāo)售難度又比較大，所以很多開(kāi)發(fā)商拿地之后，就把商業(yè)轉(zhuǎn)換成公寓來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，由此造成公寓樓市場(chǎng)整個(gè)供應(yīng)量大。
（圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)）
同時(shí)，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-8月，重慶主城區(qū)域新增公寓共贏57.4萬(wàn)方，合計(jì)為12350套；成交量為 45.67萬(wàn)方，共計(jì)銷(xiāo)售9654套；成交均價(jià)為9211元／平米。從存量方面來(lái)看，截止8月底，主城區(qū)公寓產(chǎn)品總存量為216.2萬(wàn)方，按照近1年的月均去化速度，去化周期要33.5個(gè)月。
而這還是在公寓市場(chǎng)供應(yīng)“縮水”的情況下，去化仍需33個(gè)月。
對(duì)此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也解釋道，商務(wù)公寓建在商辦及工業(yè)用地上，一層內(nèi)有幾十戶(hù)，空間逼仄、公攤較大，物業(yè)管理費(fèi)高，且是商水商電，又沒(méi)有相關(guān)配套，居住體驗(yàn)感較差。況且在重慶，公寓和住宅拉不開(kāi)多大的價(jià)差，TZ屬性不會(huì)如北上廣深強(qiáng)，市場(chǎng)需求自然也不會(huì)比得上。
解惑二：
接下來(lái)公寓市場(chǎng)是不是要起來(lái)了？
根據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，重慶公寓供應(yīng)量2萬(wàn)方，環(huán)比7月上漲18%。成交量環(huán)比上漲34%，價(jià)格環(huán)比上漲2%。
（圖源：貝殼重慶研究院）
并且，網(wǎng)上各種公寓“搶購(gòu)”視頻，大渡口某公寓一夜間賣(mài)了120幾套，大學(xué)城某公寓也引發(fā)人潮涌動(dòng)……那么接下來(lái)，重慶樓市會(huì)成公寓產(chǎn)品的主場(chǎng)？
肖磊認(rèn)為，從總體上來(lái)講，短期內(nèi)整個(gè)商業(yè)公寓滯銷(xiāo)、難銷(xiāo)、或者低價(jià)傾銷(xiāo)這種場(chǎng)面，不會(huì)有太大的變化，目前老百姓大多數(shù)還是比較傾向于住宅的投資或居住。
從長(zhǎng)線的角度來(lái)講，也可能存在物極必反的情況，在未來(lái)五到十年，隨著供需關(guān)系的平衡，或者說(shuō)供需關(guān)系的一些失衡，商業(yè)公寓也可能會(huì)有上揚(yáng)的機(jī)會(huì)。特別是處于城市核心的商業(yè)公寓，例如周邊配套比較好的觀音橋、南坪、解放碑等中心區(qū)域的商業(yè)公寓，未來(lái)隨著區(qū)域的進(jìn)一步的成熟啊，未來(lái)會(huì)有增值的提升點(diǎn)。
解惑三：
買(mǎi)公寓“收租”，靠不靠譜？
眾所周知，住宅和公寓最大的區(qū)別是二次轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)問(wèn)題，公寓的稅費(fèi)是十幾個(gè)點(diǎn)，而住宅的話只需一到三個(gè)點(diǎn)左右。高昂的交易稅費(fèi)讓很多買(mǎi)家望而卻步。
另外住宅是可以落戶(hù)的，而商業(yè)公寓落戶(hù)會(huì)比較困難，這對(duì)下一代的教育問(wèn)題會(huì)存在影響。
從生活成本來(lái)講的話，商業(yè)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)也會(huì)比住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)較高一些。還有就是國(guó)家政策層面比較扶持住宅地買(mǎi)賣(mài)以及租賃這個(gè)版塊，而公寓版塊相對(duì)利好的政策較少。
當(dāng)然，公寓產(chǎn)品也有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于手頭預(yù)算較少卻想購(gòu)買(mǎi)一套相對(duì)舒適的居所，以先實(shí)現(xiàn)自住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，公寓其實(shí)是過(guò)渡時(shí)期較好選擇之一。
算一筆帳，比如一個(gè)剛工作的95后，買(mǎi)一套總價(jià)40萬(wàn)的公寓，先實(shí)現(xiàn)自住，過(guò)幾年后，換房，將公寓出租。公寓目前租金普遍在1000-1500元，取中間按1300元/月算，如果首付5成，資金回報(bào)率差不在7-8之間，算比較高的回報(bào)了。
所以，當(dāng)下是否要入手一套公寓，買(mǎi)公寓收租靠不靠譜，只要能租出去，還是挺香的。
Tips專(zhuān)家公寓購(gòu)買(mǎi)小建議：
第一，選擇交通方便的公寓；
第二，選擇周邊生活配套較成熟的公寓；
第三，產(chǎn)品品質(zhì)更好更有亮點(diǎn)的；
